Glossar

Die folgende Tabelle erklärt die wichtigsten Begriffe rund um das Stockwerkeigentum und die Verwaltung mit EinfachSTWEG.

Begriffe von A bis Z

Begriff	Erklärung
Akontozahlung / Akontobeitrag	Regelmässige Vorauszahlung der Eigentümer an die Gemeinschaft zur Deckung der laufenden Betriebskosten. Die Höhe wird auf Basis des Budgets und der Verteilschlüssel berechnet und in der Regel quartalsweise oder halbjährlich in Rechnung gestellt.
Bankabgleich	Der Prozess, Banktransaktionen aus einer CAMT-Datei mit Buchungen in EinfachSTWEG abzugleichen. Gutschriften mit QR-Referenz werden automatisch den passenden Rechnungen zugeordnet. Weitere Transaktionen können manuell zugeordnet oder ignoriert werden. Siehe Bankabgleich.
Begründungsreglement	Das bei der Begründung des Stockwerkeigentums erstellte Reglement. Es enthält unter anderem die Wertquoten der einzelnen Objekte, die Nutzungsordnung und die Kostenverteilung.
Beschlussfähigkeit (Quorum)	Die Mindestanzahl an anwesenden oder vertretenen Eigentümern, damit eine Versammlung gültige Beschlüsse fassen kann. Das ZGB verlangt die Anwesenheit der Hälfte aller Eigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei Eigentümer (ZGB Art. 712p). Bei ungenügender Beteiligung kann eine zweite Versammlung einberufen werden, die mit einem Drittel aller Eigentümer beschlussfähig ist.
CAMT.053	Ein internationaler Standard (ISO 20022) für elektronische Kontoauszüge. Praktisch alle Schweizer Banken bieten den Export von CAMT.053-Dateien im E-Banking an. Die Datei enthält alle Kontobewegungen mit Details wie Betrag, Datum und Zahlungsreferenz. Wird in EinfachSTWEG für den Bankabgleich verwendet.
Betriebskosten	Die laufenden Kosten für Unterhalt und Verwaltung der gemeinschaftlichen Liegenschaft, z.B. Versicherung, Hauswart, Strom, Wasser. Sie werden über Aufwandkonten erfasst und mittels Verteilschlüsseln auf die Eigentümer verteilt.
Aufwandkonto (Betriebskostenkonto)	Ein Konto, auf dem bestimmte Betriebskosten gebucht werden (z.B. Hauswart, Versicherung, Strom). Jedem Aufwandkonto wird ein Verteilschlüssel und optional ein Budget zugeordnet. Das Budget dient als Grundlage für die Berechnung der Akontozahlungen.
Eigentümerkonto	Das laufende Konto zwischen der Gemeinschaft und einem Eigentümer. Es erfasst Akontozahlungen, Kostenbelastungen und den resultierenden Saldo. Ein positiver Saldo bedeutet ein Guthaben des Eigentümers, ein negativer eine Nachzahlung.
Eigentümerpartei / Eigentümer	Eine Partei, die ein oder mehrere Objekte in der Gemeinschaft besitzt. Eine Eigentümerpartei kann aus mehreren Personen bestehen (z.B. Ehepaar oder Erbengemeinschaft) und verfügt unabhängig von der Personenzahl über eine Kopfstimme.
Einfaches Mehr	Abstimmungsart, bei der mehr als die Hälfte der abgegebenen Stimmen zustimmen muss. Gilt für gewöhnliche Verwaltungshandlungen wie die Genehmigung der Jahresrechnung oder die Wahl der Verwaltung (ZGB Art. 647a via Art. 712g Abs. 1).
Einstimmigkeit	Abstimmungsart, bei der alle stimmberechtigten Teilnehmer zustimmen müssen. Erforderlich für Änderungen der Zweckbestimmung (ZGB Art. 648 Abs. 2) oder luxuriöse bauliche Massnahmen (Art. 647e). Reglementsänderungen erfordern hingegen ein doppeltes Mehr (Art. 712g Abs. 3).
Erneuerungsfonds (EF)	Zweckgebundene Rücklage für grössere Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten an der Liegenschaft. Die Eigentümerversammlung beschliesst über die Schaffung eines Erneuerungsfonds (ZGB Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5). Als Richtwert für die jährliche Einlage gelten 0.5% bis 1% des Gebäudeversicherungswerts.
Geschäftsjahr	Der Abrechnungszeitraum der Gemeinschaft, in der Regel ein Kalenderjahr. Alle Verteilschlüssel, Aufwandkonten und Ausgaben werden pro Geschäftsjahr verwaltet. Nach Abschluss können keine Änderungen mehr vorgenommen werden.
Geschäftsjahr-Abschluss	Der unwiderrufliche Abschluss eines Geschäftsjahres, bei dem die Kostenanteile auf den Eigentümerkonten verbucht, ein Archiv erstellt und alle Buchungen gesperrt werden. Der Abschluss erfolgt erst nach Genehmigung der Jahresrechnung durch die Versammlung.
Grundbuch	Das amtliche Register, in dem sämtliche Grundstücke und dingliche Rechte eingetragen sind. Beim Stockwerkeigentum ist dort jede Einheit als eigenes Grundstück mit der zugehörigen Wertquote verzeichnet.
Objekt (Stockwerkeinheit)	Eine einzelne Einheit innerhalb einer Stockwerkeigentümer-Liegenschaft (z.B. Wohnung, Gewerbelokal, Garagenplatz). Jedes Objekt hat einen eigenen Grundbucheintrag mit zugehöriger Wertquote und ist einem oder mehreren Eigentümern zugeordnet.
Kopfstimme	Das Stimmrecht pro Eigentümerpartei unabhängig von der Anzahl Personen oder der Grösse des Miteigentumsanteils. Jede Eigentümerpartei hat genau eine Kopfstimme. Für die meisten Beschlüsse verlangt das ZGB zusätzlich ein Mehr nach Wertquoten (doppeltes Mehr, ZGB Art. 647b via Art. 712g Abs. 1).
Protokoll	Die schriftliche Dokumentation einer Versammlung mit den behandelten Traktanden, den Abstimmungsergebnissen und den gefassten Beschlüssen. Das Protokoll kann in EinfachSTWEG automatisch erstellt und an die Eigentümer versendet werden.
Qualifiziertes Mehr	Abstimmungsart, bei der eine qualifizierte Mehrheit (in der Regel zwei Drittel) der abgegebenen Stimmen erforderlich ist. Gilt für wichtige Verwaltungshandlungen und nützliche bauliche Massnahmen (ZGB Art. 647b, Art. 647d via Art. 712g Abs. 1).
QR-IBAN	Eine spezielle IBAN für den Schweizer QR-Zahlungsverkehr. Sie wird für die Erstellung von QR-Rechnungen benötigt und in den Gemeinschafts-Einstellungen hinterlegt. Die QR-IBAN erhalten Sie von Ihrer Bank; sie ist nicht identisch mit einer regulären IBAN.
Rapport	Eine Auswertung, die zeigt, wie die Betriebskosten über die Verteilschlüssel auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. Rapporte dienen als Grundlage für die Jahresabrechnung und die Berechnung der Akontozahlungen.
Reglement	Die interne Ordnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Das Reglement regelt Nutzung, Verwaltung, Kostenverteilung und weitere Rechte und Pflichten der Eigentümer. Es wird bei der Begründung des Stockwerkeigentums erstellt und im Grundbuch angemerkt.
Saldo	Der Kontostand eines Eigentümerkontos. Ein positiver Saldo bedeutet ein Guthaben (der Eigentümer hat mehr bezahlt als geschuldet), ein negativer Saldo zeigt eine Nachzahlung an. Der Saldo wird beim Geschäftsjahr-Abschluss automatisch ins nächste Jahr übertragen.
Sonderrecht	Das ausschliessliche Nutzungsrecht eines Stockwerkeigentümers an bestimmten Gebäudeteilen (z.B. Wohnung, Keller, Garagenplatz). Sonderrechte sind im Aufteilungsplan festgelegt und im Grundbuch eingetragen.
Steuerausweis	Ein Dokument, das die steuerlich relevanten Kostenanteile eines Eigentümers ausweist. EinfachSTWEG erstellt Steuerausweise automatisch auf Basis der als Steuerabzug markierten Aufwandkonten.
Stockwerkeigentum	Eine Form des Miteigentums an einem Grundstück, bei der jeder Eigentümer das Sonderrecht zur ausschliesslichen Nutzung bestimmter Gebäudeteile hat (ZGB Art. 712a ff.).
Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG)	Die Gemeinschaft aller Stockwerkeigentümer einer Liegenschaft. Sie verwaltet die gemeinschaftlichen Teile, beschliesst über Budget und Ausgaben und wird in der Regel durch eine Verwaltung geführt.
Traktandum (pl. Traktanden)	Ein einzelner Verhandlungspunkt auf der Tagesordnung einer Versammlung. Zu jedem Traktandum können Beschreibungen erfasst und Abstimmungen durchgeführt werden.
Versammlung (ordentlich)	Die jährliche Eigentümerversammlung, an der die gesetzlich vorgeschriebenen Geschäfte behandelt werden: Genehmigung der Jahresrechnung, Budget und Wahlen (ZGB Art. 712m).
Versammlung (ausserordentlich)	Eine zusätzliche Versammlung ausserhalb des ordentlichen Turnus, die für dringende Geschäfte einberufen wird. Sie kann auch auf Verlangen von einem Fünftel der Eigentümer verlangt werden.
Verteilschlüssel	Die Regel, nach der gemeinschaftliche Kosten auf die einzelnen Objekte verteilt werden. Gängige Schlüssel sind Wertquote, Fläche oder Verbrauch. Ohne abweichende Regelung im Reglement werden die Kosten nach Wertquoten verteilt (ZGB Art. 712h).
Wertquote	Der im Grundbuch eingetragene Anteil eines Objekts am gesamten Grundstück, ausgedrückt als Bruch (z.B. 150/1000). Die Wertquote bestimmt den Miteigentumsanteil, die Kostenverteilung und das Stimmgewicht des Eigentümers.